「横浜市中区」の不動産投資を分析

「横浜市中区」は不動産投資に適した地域か?

今回は「横浜市中区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

横浜市中区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では中区の地域情報から見ていきましょう。

横浜市中区の概要、特性

 

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市中区の平成25年の空き家率は14.2%となり、横浜市平均:10.1%、神奈川県の平均:11.2%よりもかなり高い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:14.7%(8280戸)
平成15年:14.5%(9830戸)
平成20年:13.3%(10190戸)
平成25年:14.2%(11690戸)

横浜市中区の空き家率は概ね14%台と高い数値で推移してきました。

しかし横浜市は積極的な空き家対策に着手し、空き家の維持管理や相談対応以外に、空家の流通・活用にも取り組みはじめています。

そのため今後の横浜市中区の空き家状況にも何かしらの影響を与えることが考えられるため、今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安や住環境の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

そこで横浜市中区は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)と中区の市民意識調査の結果を元に、中区の暮らしやすさを確認していきましょう。

まずは犯罪件数。

横浜市中区の犯罪件数の推移となります。

加賀町警察署

平成12年:1728件
平成17年:1158件
平成22年:742件
平成25年:705件
平成26年:608件
平成27年:548件

山手警察署

平成12年:1385件
平成17年:1147件
平成22年:619件
平成25年:539件
平成26年:469件
平成27年:469件

伊勢佐木警察署

平成12年:3229件
平成17年:2503件
平成22年:1583件
平成25年:1778件
平成26年:1253件
平成27年:1293件

中区を管轄する3つの警察署の動向をみると、すべての地域で刑法犯認知件は年々減少してい6ます。

平成12年と平成27年を比較すると、加賀町警察署はマイナス1180件(68%程)、山手警察署はマイナス916件(66%程)、伊勢佐木警察署はマイナス1936件(60%程)、すべての警察署で大きく減少しています。

また平成27年度意識調査の定住意識について、

「住み続ける:26.7%、たぶん住み続ける:25.3%」の合計:53%となり、ネガティブな意見は32%となりました。

横浜市の平均が定住意向:61.0%、移転意向:19.9%となるため、どちらも高い数値であることがわかります。

「防災・防犯などの安心さ」については、

「満足:16.0%、どちらかというと満足:24.0%」の合計:40%(市平均は40.9%)、

「不満:12.0%、どちらかというと不満:4.0%」は16%(市平均は11.5%)となっています。

防犯に対して不満に思う割合が高いことがわかります。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がターゲットとなります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、地域で行われる待機児童対策は注目すべき項目と言えるでしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:53人
平成24年度:5人
平成25年度:0人
平成26年度:0人
平成27年度:0人
平成28年度:0人

平成25年度に待機児童ゼロを達成後、中区の待機児童数は平成28年現在までゼロで推移しています。

今後もこの傾向は続くと考えられるため、中区は働く子育て世帯が安心して子供を預けられる環境が整った地域と言えるでしょう。

横浜市中区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市中区の地価は、神奈川県内2位、全国31位となっています。

最高坪単価は1990年の984.8万円でしたが、2016年は18%程度の173.1万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

1991年以降、地価は下降を続けましたが、2006年(1.32%)、2007年(10.75%)、2008年(12.42%)の3年間は上昇となりました。

特に2007年、2008年は10%と大きな上昇となりました。

しかし2009年(-5.95%)、2010年(-6.22%)、2011年(-3.22%)、2012年(-1.01%)の4年間は再び下げに転じましたが、その後は2013年(1.72%)、2014年(7.56%)、2015年(3.51%)、2016年(1.72%)と4年連続で上昇が続いています。

エリア別の動向は下記の通りとなります。

上昇したエリア

山下町エリア(5.07%)、桜木町エリア(4.84%)、石川町エリア(4.79%)、元町・中華街エリア(4.60%)、馬車道エリア(4.36%)、日本大通りエリア(3.55%)、新山下エリア(2.33%)、山手エリア(2.30%)、 日ノ出町エリア(1.92%)、エリア(%)、エリア(%)、エリア(%)

下降したエリア

伊勢佐木長者町エリア(-5.11%)、関内エリア(-2.19%)

エリア別動向では上昇したエリアが多くなっています。

またエリア別の地価(坪単価)を見ると、最高値:357.5万円(山下町エリア)、最安値:94.5万円(新山下エリア)となり、その差は263万円(3.78倍)となります。

この数値から中区の地価は、エリアによる格差が大きいと言えるでしょう。

賃料相場

では横浜市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記となります。

1R~1DK:2位
1LDK~2DK:2位
2LDK~3DK:3位
3LDK~4DK:2位

地価の2位と比較すると、ほぼ同ランクとなります。

また間取りによる格差もなく、非常にバランスが取れて言えるでしょう。

横浜市中区の交通・アクセス

では横浜市の電車状況はどうなっているでしょうか?

横浜市内には10の駅あり、JR根岸線、横浜市営地下鉄ブルーライン、横浜高速鉄道みなとみらい線、京急本線の利用が可能です。

JR根岸線:桜木町駅、石川町駅、関内駅、山手駅

横浜市営地下鉄ブルーライン:桜木町駅、関内駅、伊勢佐木長者町駅、阪東橋駅

横浜高速鉄道みなとみらい線:元町・中華街駅、日本大通り駅、馬車道駅

京急本線:日ノ出町駅

複数路線が利用できる駅は桜木町駅、関内駅となります。

 

横浜市中区の人口推移

 

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市中区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:147600人、2016年:148356人、2017年:149032人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:117953人
1995年:116144人
2000年:122225人
2005年:137488人
2010年:146684人

1世帯あたりの人員

1990年:2.34人
1995年:2.34人
2000年:2.06人
2005年:1.93人
2010年:1.92人
2017年:1.88人

増加を続けてきた横浜市中区の人口は、2011年、2012年の2年間は減少に転じました。

しかし再び増加へと転じ、2017年現在も増加傾向が続いています。

2017年と1990年の人口を比較する約3.1万人(20.9%)と大きく増加してきたことがわかります。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの横浜市中区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:149059人
2025年:147366人
2030年:144763人
2035年:141318人
2040年:137103人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:10.2%→9.5%→8.7%→8.4%→8.3%
生産年齢人口:64.1%→63.7%→62.3%→59.3%→55.7%
老齢人口:25.7%→26.8%→29.0%→32.3%→36.0%

増加を続ける横浜市中区の人口は、2020年にピークを迎えて、以降は減少に転じる見込みです。

2020年と2040年の人口を比較すると1.2万人(8%)程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。

次に横浜市中区による将来人口を見ていきましょう。

横浜市中区の将来人口※2035年までの5年毎

2020年:150,713人
2025年:150,923人
2030年:151,202人
2035年:150,789人

年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎

年少人口:11.0%→10.5%→9.9%→9.3%→8.8%→8.8%
生産年齢人口:67.8%→64.6%→63.9%→63.8%→62.3%→59.7%
老齢人口:21.2%→24.9%→26.2%→26.9%→28.8%→31.4%

横浜市中区の将来人口は、2030年にピークを迎え、以降減少傾向となる見込みです。

社人研よりもピークは遅く、人口は多い数値での動向が予測されています。

横浜市中区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:2020年にはピークを迎え、以降は減少

横浜市のデータ:2030年にピークを迎え、以降は緩やかに減少。社人研よりも人口は多い推移。

社人研と横浜市の予測に違いがみられるため、どちらのデータを優先するかで解釈が変わります。

また横浜市による人口対策への取り組みが考えられますので、今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか。

不動産投資と交通

では横浜市中区の交通に関してはどうでしょうか?

横浜市中区はJRと私鉄の利用で品川駅、横浜駅方面へのアクセスは良いと言えるでしょう。

桜木町駅から横浜駅まで3分程度、桜木町駅から品川駅まで24分程度と、通勤や通学に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

横浜市中区の神奈川県内でのランキングは地価は2位、平均賃料は2位(~3位)となります。

地価と賃料はほぼ同ランクとなり、バランスが取れていると地域といえるでしょう。

また中区の地価は4年連続上昇中で、エリア別の動向も同様に上昇しえいるエリアが多い状況となっています。

エリア毎の地価に格差のある横浜市中区ですが、特に元町・中華街駅周辺では829万円、545万円、関内駅周辺で575万円、馬車道駅周辺で446万円、380万円と高額な取引が2016年には確認できています。

横浜市中区の不動産投資

以上、横浜市中区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると横浜市中区は・・・

  1. 横浜市中区の人口は今後減少となる。
  2. 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. 山下町周辺の地価は高い、複数路線が利用可能な利便性が高いエリア。
  4. 横浜市中区の地価は上昇傾向。
  5. 空き家率は平均よりも高い数値で推移。今後の空き家対策に期待。
  6. JRと私鉄の利用で横浜駅、品川駅方面へのアクセスはに良い。
  7. 待機児童数ゼロを継続中。今後も期待できる。
  8. 犯罪発生件数は減少傾向。住民の定住意向は平均以下の53%。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

※横浜市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

「横浜市南区」の不動産投資を分析

「横浜市南区」は不動産投資に適した地域か?

今回は「横浜市南区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

横浜市南区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では南区の地域情報から見ていきましょう。

横浜市南区の概要、特性

 

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市南区の平成25年の空き家率は12.7%、横浜市平均:10.1%、神奈川県の平均:11.2%よりも高い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:10.1%(8880戸)
平成15年:12.4%(12020戸)
平成20年:13.4%(13240戸)
平成25年:12.7%(13250戸)

横浜市南区の空き家状況は、空き家戸数、空き家率ともに増加傾向にあり、神奈川県平均よりも悪い数値となっています。

なお横浜市は積極的に空き家対策へ取り組んでいるため、維持管理や相談対応にプラスして、空家の流通や利活用にも取り組んでいるため、今後の動向に着目してみてはイカガでしょうか。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では横浜市南区は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

南署の犯罪件数の推移となります。

平成12年:4231件
平成17年:2889件
平成22年:1927件
平成25年:1535件
平成26年:1348件
平成27年:1211件

南区の刑法犯認知件は年々減少しています。

平成12年と平成27年を比較すると、マイナス3020件(71%程)と大きく減少しています。

これは南区が地域の防犯活動の支援や防犯環境の整備といった防犯対策に取り組んできた成果と言えるでしょう。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:82人
平成24年度:5人
平成25年度:0人
平成26年度:0人
平成27年度:0人
平成28年度:0人

平成25年度に待機児童ゼロを達成依頼、横浜市旭区の待機児童数はゼロで推移しています。

安心して子供を預けることができる環境が整備されている南区は、仕事を持つ子育て世代にとって素晴らしい地域と言えるでしょう。、

次に横浜市南区の不動産価格の動向について考察していきましょう。

横浜市南区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市南区の地価は、神奈川県内13位、全国82位となっています。

最高坪単価は1990年の210.1万円でしたが、2016年は33%程度の84.6円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後下降が続いた横浜市南区の地価も、2007年(3.88%)、2008年(3.60%)の2年間は上昇となりました。

しかし再び2009年(-2.33%)、2010年(-4.07%)、2011年(-2.02%)、2012年(-1.25%)、2013年(-0.30%)の5年間は下降となりました。

またここ最近の動向を見ると、2014年(5.52%)、2015年(2.50%)、2016年(2.62%)と3年連続で上昇となりした。

ではエリア別の動向を見ていきましょう。

上昇したエリア

阪東橋エリア(4.31%)、弘明寺エリア(4.10%)、南太田エリア(3.56%)、井土ヶ谷エリア(3.33%)、吉野町エリア(2.21%)、黄金町エリア(1.54%)、蒔田エリア(1.41%)、六ツ川エリア(0.77%)

上記のようにすべてのエリアが上昇しました。

またエリア別の地価(坪単価)を見ると、最高値:113.7万円(阪東橋エリア)、最安値:64.9万円(六ツ川エリア)となり、その差は18.1万円(1.75倍)となります。

この数値から横浜市南区の地価は、エリアにより大きな格差はないと言えるでしょう。

賃料相場

では横浜市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:17位
1LDK~2DK:14位
2LDK~3DK:12位
3LDK~4DK:13位

地価の13位と比較すると、ほぼ同ランクとなります。

また間取りによる差は見られません。

横浜市南区の交通・アクセス

では横浜市の電車状況はどうなっているでしょうか?

横浜市内には7の駅あり、横浜市営地下鉄ブルーライン、京急本線の利用が可能です。

横浜市営地下鉄ブルーライン:蒔田駅、弘明寺駅、吉野町駅

京急本線:黄金町駅、弘明寺駅、南太田駅、井土ケ谷駅

複数路線が利用できる駅弘明寺駅となります。

 

横浜市南区の人口推移

 

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市南区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:194363人、2016年:194927人、2017年:194598人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:193874人
1995年:193437人
2000年:194455人
2005年:197146人
2010年:197283人

1世帯あたりの人員

1990年:2.62人
1995年:2.45人
2000年:2.30人
2005年:2.16人
2010年:2.14人
2017年:2.02人

横浜市南区の人口は2010年をピークに減少に転じて以降、横ばいに近い数値で緩やかに減少を続けてきました。

2016年は再び増加となりましたが、2017年現在は減少に転じています。

2017年と1990年の人口を比較する約700人(0.3%)増加となり、ほぼ変動がないことがわかります。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの横浜市南区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:189892人
2025年:184051人
2030年:177248人
2035年:169724人
2040年:161574人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:9.9%→9.3%→8.7%→8.4%→8.3%
生産年齢人口:62.0%→61.8%→60.8%→58.7%→55.9%
老齢人口:28.1%→28.9%→30.5%→32.9%→35.8%

増加を続けてきた横浜市南区の人口も2020年にはピークを迎え、以降は減少に転じます。

2020年と2040年の人口を比較すると2.8万人(14.9%)程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。

次に横浜市南区による将来人口を見ていきましょう。

横浜市南区の将来人口※2035年までの5年毎

2020年:191,790人
2025年:186,819人
2030年:180,664人
2035年:174,252人

年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎

年少人口:11.1%→10.5%→9.9%→9.3%→8.9%→8.8%
生産年齢人口:66.1%→62.4%→61.0%→60.5%→59.3%→56.6%
老齢人口:22.8%→27.0%→29.1%→30.1%→31.8%→34.6%

横浜市南区の将来人口は社人研同様、減少傾向が続く見込みです。

また人口は社人研よりも多い数値での動向が見込まれています。

 

横浜市南区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:今後も減少が続く

横浜市のデータ:今後も減少が続く。社人研よりは多い人口での推移。

どちらのデータも横浜市南区の人口は減少が続く予測です。

2040年までに約28,000人、14.8%と大きな減少となるため、賃貸需要への影響が懸念されます。

ただし今後横浜市が人口対策に乗り出す可能性は高いため、今後の人口推移に着目してみてはいかがでしょうか。

不動産投資と交通

では横浜市南区の交通に関してはどうでしょうか?

横浜市南区はJRはありませんが、京急本線の利用で横浜駅、品川駅方面へのアクセスは良いと言えるでしょう。

弘明寺駅から横浜駅まで8分程、品川駅まで29分程ですので、通勤や通学に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

横浜市南区の神奈川県内でのランキングは地価は14位、平均賃料は12位(~17位)となります。

単身向けの間取り以外は、地価よりも賃料のランクが高くなっています。

また最近3年間の地価の動向は3年連続の上昇となり、2016年のエリア別の動向をみてもすべてのエリアが上昇となりました。

横浜市南区はエリア毎の地価に大きな差はありませんが、阪東橋駅周辺で143万円・114万円、蒔田駅周辺で136万円・108万円、吉野町駅周辺で136万円・101万円など100万円以上の取引が確認できています。

横浜市南区の不動産投資

以上、横浜市南区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると横浜市は・・・

  1. 横浜市南区の人口は減少が続く。
  2. 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. 阪東橋駅周辺の地価は高い。
  4. 横浜市南区の地価は上昇傾向。
  5. 空き家率は平均以下。今後に期待。
  6. 京急の利用で横浜駅、品川駅方面へのアクセスは良い。
  7. 待機児童数ゼロを継続中。今後も期待できる。
  8. 犯罪発生件数は減少傾向。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

※横浜市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

「横浜市緑区」の不動産投資を分析

「横浜市緑区」は不動産投資に適した地域か?

今回は「横浜市緑区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

横浜市緑区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では緑区の地域情報から見ていきましょう。

横浜市緑区の概要、特性

 

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市緑区の平成25年の空き家率は8.5%、横浜市平均:10.1%、神奈川県の平均:11.2%よりも低い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:6.4%(3650戸)
平成15年:7.6%(5030戸)
平成20年:8.3%(6140戸)
平成25年:8.5%(6700戸)

横浜市緑区の空き家率は8%以下と優秀な数値で推移しています。

また横浜市では空き家対策は維持管理や相談対応だけではなく、空家の流通・利活用といった積極的な取り組みが確認できています。

優秀な数値で推移してきた横浜市緑区の空き家率は、横浜市の積極的な空き家対策へ取り組みもプラスして、今後も期待できるのはないでしょうか。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では横浜市緑区は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)と緑区の市民意識調査の結果を元に、横浜市緑区の暮らしやすさを確認していきましょう。

まずは犯罪件数。

緑署の犯罪件数の推移となります。

平成12年:2567件
平成17年:2692件
平成22年:1595件
平成25年:1294件
平成26年:1212件
平成27年:1071件

緑区の刑法犯認知件は年々減少しています。

平成12年と平成27年を比較すると、マイナス1496件(58%程)と大きく減少しています。

これは緑区が地域の防犯活動の支援や防犯環境の整備といった防犯対策に取り組んできた成果と言えるでしょう。

また平成28年の定住意識について、

「住み続ける:31.7%、たぶん住み続ける:34.3%」の合計:66%となり、ネガティブな意見は15.7%となりました。

なお緑区民の定住意識は平成元年の76.8%をピークに、ここ10年以上は60%台で推移しています。

また「住まいの満足度」は「満足:28.8%、どちらかというと満足:42.1%」合計:70.9%となっています。

そして今の住まいを選んだ理由としては

1位:交通などの利便性:37.1%

2位:不動産価格が手頃:21.9%

3位:住環境が良い:21.2%

となっています。

「防災・防犯などの安心さ」については、

「満足:8.7%、どちらかというと満足:34.0%」の合計:42.7%、

「不満:3.0%、どちらかというと不満:8.5%」は11.5%となっています。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:27人
平成24年度:9人
平成25年度:0人
平成26年度:5人
平成27年度:0人
平成28年度:0人

平成25年度に待機児童ゼロを達成した後、平成26年度に待機児童が発生しました。しかしそれ以降は、緑区の待機児童数はゼロで推移しています。

また平成28年度緑区の意識調査の「保育所や公園などの子育ての環境のよさ」については、

「満足:13.9%、どちらかというと満足:29.4%」の合計:43.3%、

「不満:2.8%、どちらかというと不満:5.7%」は8.5%と肯定的な回答が多くなっています。

 

横浜市緑区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市の地価は、神奈川県内19位、全国105位となっています。

最高坪単価は1991年の214.6万円でしたが、2016年は35%程度の75.5万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後の地価はしばらく下降となりましたが、2007年(4.48%)、2008年(4.46%)の2年間は上昇となりました。

しかし2009年(-5.20%)、2010年(-2.76%)、2011年(-1.14%)、2012年(-0.90%)の4年間は再び下げに転じました。

またここ最近の動向を見ると、2013年(1.96%)、2014年(0.93%)、2015年(0.22%)、2016年(0.21%)と緩やかながら4年連続で上昇となりました。

地域別の動向を見ると、下記の通りとなります。

上昇したエリア

霧が丘エリア(6.28%)、長津田エリア(1.35%)

下降したエリア

鴨居エリア(-1.04%)、十日市場エリア(-0.43%)、中山エリア(-0.22%)

エリア別動向では下降したエリアが多くなっています。

またエリア別の地価(坪単価)を見ると、最高値:82.5万円(長津田エリア)、最安値:64.4万円(鴨居エリア)となり、その差は18.1万円(1.28倍)となります。

この数値から横浜市緑区の地価は、エリアによる格差は小さいと言えるでしょう。

賃料相場

では横浜市緑区の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:15位
1LDK~2DK:19位
2LDK~3DK:22位
3LDK~4DK:26位

このように間取りが大きくなるにつれ、順位が下る傾向が見られます。

横浜市緑区の交通・アクセス

では横浜市の電車状況はどうなっているでしょうか?

横浜市内には4つの駅あり、JR横浜線と横浜市営地下鉄グリーンライン、こどもの国線、東急田園都市線の利用が可能です。

JR横浜線:十日市場駅、長津田駅、中山駅、鴨居駅

横浜市営地下鉄グリーンライン:中山駅

こどもの国線:長津田駅

東急田園都市線:長津田駅

複数路線が利用できる駅中山駅長津田駅となります。

 

横浜市緑区の人口推移

 

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市緑区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:179513人、2016年:180426人、2017年:181109人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1995年:149317人
2000年:154483人
2005年:169484人
2010年:176176人

1世帯あたりの人員

1995年:2.89人
2000年:2.68人
2005年:2.54人
2010年:2.48人
2017年:2.40人

1987年に再編成された横浜市緑区の人口は、2017年現在に至るまで増加を続けています。

2017年と1990年の人口を比較する約3.2万人(17.6%)と大きく増加してきたことがわかります。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの横浜市緑区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:185835人
2025年:186383人
2030年:185570人
2035年:183691人
2040年:180944人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:12.7%→11.7%→10.9%→10.6%→10.5%
生産年齢人口:61.3%→60.8%→59.5%→56.7%→53.5%
老齢人口:26.0%→27.5%→29.6%→32.7%→36.0%

増加を続ける横浜市緑区の人口は、2025年頃にピークを迎え、以降は減少に転じる予測です。

2020年と2040年の人口を比較すると4.9千人(2.6%)程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。

次に横浜市緑区の将来人口を見ていきましょう。

横浜市緑区の将来人口※2035年までの5年毎

2020年:183,733人
2025年:185,189人
2030年:185,515人
2035年:184,866人

年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎

年少人口:14.6%→13.9%→13.0%→12.3%→11.9%→12.0%
生産年齢人口:66.0%→63.7%→63.2%→63.2%→62.2%→59.9%
老齢人口:19.5%→22.3%→23.7%→24.5%→25.9%→28.1%

横浜市緑区の将来人口は、2030年がピークの予測となっています。以降は減少する見込みです。

また2035年の数値は、2017年現在の人口よりも多い予測となっています。

 

横浜市緑区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市緑区が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:人口のピークは2025年。以降は緩やかに減少

横浜市のデータ:人口のピークは2030年。以降はさらに緩やかに減少

どちらのデータからも緑区の人口はもう少し先まで増加が続きます。

また人口が減少に転じた後もそのスピードは緩やかなため、2040年までに緑区が人口問題に直面することは考えづらいでしょう。

不動産投資と交通

では横浜市の交通に関してはどうでしょうか?

横浜市緑区はJRの利用で横浜駅、渋谷駅へのアクセスは良いと言えるでしょう。

長津田駅から渋谷駅まで32分程、中山駅から横浜駅まで22分程度ですので、通勤や通学に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

横浜市緑区の神奈川県内でのランキングは地価は19位、平均賃料は15位(~26位)となります。

平均値をみれば地価と賃料はほぼ同ランクとなりますが、間取りによる格差は見られます。

また最近4年間の地価の動向は緩やな上昇となりましたが、一方2016年の地域別の動向では下降したエリアが多くなっています。

横浜市緑区はエリア毎の地価に大きな差はありませんが、中山駅周辺で141万円、115万円、鴨居駅周辺で134万円、長津田駅周辺で130万円と100万円以上の取引が確認できています。

横浜市緑区の不動産投資

以上、横浜市緑区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると横浜市は・・・

  1. 横浜市緑区の人口は、今暫くは増加傾向。
  2. 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. 中山駅、長津田駅周辺の地価は近いが、複数路線が利用可能な利便性が高いエリア。
  4. 横浜市緑区の地価は緩やかな上昇傾向。
  5. 横浜市緑区の空き家率は優秀な数値で推移。今後にも期待できる。
  6. 横浜駅、渋谷駅方面へのアクセスが良い。
  7. 待機児童数ゼロを継続中。今後も期待できる。
  8. 犯罪発生件数は減少傾向。住民の定住意向は66%。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

※横浜市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

「横浜市港南区」の不動産投資を分析

「横浜市港南区」は不動産投資に適した地域か?

今回は「横浜市港南区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

横浜市港南区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では港南区の地域情報から見ていきましょう。

横浜市港南区の概要、特性

 

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市港南区の平成25年の空き家率は8.7%、横浜市平均:10.1%、神奈川県の平均:11.2%よりも低い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:9.1%(7700戸)
平成15年:7.6%(6880戸)
平成20年:7.7%(7390戸)
平成25年:8.7%(8630戸)

平成15年以降、港南区の空き家数は増加傾向にありますが、空き家率は7~8%台と優秀な数値で推移してきました。

また横浜市では、維持管理や相談対応といった空き家対策だけではなく、空家の流通促進・利活用といった積極的な空き家対策が行われています。

そのため今後の港南区の空き家状況にも期待できるのではないでしょうか。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では横浜市港南区は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)と実際に横浜市港南区に住んでいる区民の意識調査の結果を元に、港南区の暮らしやすさを確認していきましょう。

まずは犯罪件数。

港北署の犯罪件数の推移となります。

平成12年:3727件
平成17年:3203件
平成22年:1921件
平成25年:1731件
平成26年:1376件
平成27年:1259件

港南区の刑法犯認知件は年々減少しています。

平成12年と平成27年を比較すると、マイナス2468件(66%)と大きく減少が見られます。

これは港南区が地域の防犯活動の支援や防犯環境の整備といった防犯対策に取り組んできた成果と言えるでしょう。

また平成27年度港南区区民意識調査の定住意向について、

「住み続けたい:66%、やや住み続けたい:14%」の合計:80%となりました。

このように8割の方が港南区への定住を望む回答となりました。

また「防犯対策(防犯パトロール・防犯灯の設置・防犯講習会)が行われている」については、

「そう思う・どちらかというとそう思う」は48%、

「そう思わない・どちらかというとそう思わない」は13%となっています。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:61人
平成24年度:4人
平成25年度:0人
平成26年度:0人
平成27年度:0人
平成28年度:0人

平成25年度に待機児童ゼロを達成後、港南区の待機児童数は平成28年現在までゼロで推移しています。

また平成27年度港南区区民意識調査の「保育所や幼稚園などが利用しやすい」については、肯定的な回答は27%、否定的な回答は15%と、肯定的な回答が多い結果となっています。

横浜市港南区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市港南区の地価は、神奈川県内16位、全国96位となっています。

最高坪単価は1991年の263.7万円でしたが、2016年は29.4%程度の77.6万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後しばらく続いた地価の下降も、2007年(2.78%)、2008年(6.94%)の2年間は上昇となりました。

しかし2009年(-2.38%)、2010年(-4.37%)、2011年(-2.09%)、2012年(-1.84%)の4年間は再び下げに転じました。

またここ最近の動向を見ると、2013年(1.03%)、2014年(1.98%)、2015年(1.08%)の3年間は上昇となりましたが、2016年はマイナス1.89%と下げに転じました。

2016年の地域別の動向を見ると、下記の通りとなります。

上昇したエリア

下永谷エリア(0.36%)

下降した地区

港南台エリア(-0.99%)、港南中央エリア(-0.73%)、上永谷エリア(-0.29%)、上大岡エリア(-0.26%)

エリア別動向をみても、下降したエリアが大き結果となりました。

またエリア別の地価(坪単価)を見ると、最高値:108.5万円(上大岡エリア)、最安値:58.8万円(下永谷エリア)となり、その差は49.7万円(1.85倍)となります。

この数値から横浜市港南区は、エリアによる地価の格差は少ないと言えるでしょう。

賃料相場

では横浜市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:25位
1LDK~2DK:23位
2LDK~3DK:25位
3LDK~4DK:21位

地価の16位と比較すると、間取りによるバラツキはありませんが、すべての間取りで下位のランクとなります。

横浜市港南区の交通・アクセス

では横浜市港南区の電車状況はどうなっているでしょうか?

横浜市港南区内には5つの駅あり、JR根岸線、横浜市営地下鉄ブルーライン、京急本線の利用が可能です。

JR根岸線:港南台駅

横浜市営地下鉄ブルーライン:上永谷駅、上大岡駅、港南中央駅、下永谷駅

京急本線:上大岡駅

複数路線が利用できる駅は上大岡駅となります。

なお平成27年度港南区区民意識調査の「最寄駅までの交通の便が良く、通勤・通学が楽である」に関する回答では、肯定的な意見が63%、否定的な意見が17%となっています。

 

横浜市港南区の人口推移

 

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市港南区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:216715人、2016年:215775人、2017年:214394人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:224470人
1995年:222789人
2000年:222856人
2005年:223141人
2010年:221559人

1世帯あたりの人員

1990年:3.03人
1995年:2.85人
2000年:2.68人
2005年:2.52人
2010年:2.47人
2017年:2.34人

横浜市港南区の人口は1992年をピークに、増減を繰り返していますが、減少傾向となっています。

また2017年現在も緩やかな減少となっています。

2017年と1990年の人口を比較する約1.0万人(4.7%)減少したことがわかります。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの横浜市港南区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:216571人
2025年:210152人
2030年:201954人
2035年:192653人
2040年:182845人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:10.8%→9.9%→9.1%→8.8%→8.8%
生産年齢人口:59.6%→59.0%→57.6%→55.0%→51.8%
老齢人口:29.6%→31.1%→33.2%→36.1%→39.5%

減少傾向にある横浜市港南区の人口は、今後も減少となる予測です。

2020年と2040年の人口を比較すると3.4万人(15.6%)程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。

次に横浜市港南区による将来人口を見ていきましょう。

横浜市港南区の将来人口※2035年までの5年毎

2020年:214,065人
2025年:206,716人
2030年:197,209人
2035年:186,462人

年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎

年少人口:12.8%→11.9%→11.0%→10.0%→9.3%→9.1%
生産年齢人口:65.0%→61.3%→59.7%→59.1%→57.5%→54.7%
老齢人口:22.2%→26.7%→29.3%→30.9%→33.2%→36.3%

社人研同様、減少が続き、数値的にも社人研に近い動向となっています。

横浜市港南区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:今後も減少が続く

横浜市のデータ:社人研同様の動向で、同等の数値での推移。

横浜市港南区の人口は減少傾向が継続し、少子高齢化・核家族化はさらに進行する見込みです。

また2020年から2040年で15%以上の人口減少が予測されているため、賃貸需要への影響は少なからずあると考えられます。

ただし横浜市による人口対策への取り組みが考えられるため、今後の動向には注目したいところです。

不動産投資と交通

では横浜市港南区の交通に関してはどうでしょうか?

横浜市港南区は京急本線の利用で横浜駅、品川駅へのアクセスは良いと言えるでしょう。

上大岡駅から横浜駅まで8分程、上大岡駅から品川駅まで29分程ですので、通勤や通学に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

横浜市港南区の神奈川県内でのランキングは地価は16位、平均賃料は21位(~25位)となります。

賃料はすべての間取りで、地価よりも下位にランクしています。

また最近の地価の動向は、2016年は下げましたが、値動きの幅は小さく安定した動向となっています。

横浜市港南区はエリア毎の地価に大きな差はありませんが、上大岡駅周辺で188万円、410万円、港南台駅周辺で167万円、港南中央駅周辺で111万円と高値での取引が確認できています。

横浜市港南区の不動産投資

以上、横浜市港南区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると横浜市は・・・

  1. 港南区の人口は、今後も減少が続く。
  2. 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. 上大岡駅周辺は地価が高い。
  4. 港南区の地価は緩やかな動向。
  5. 港南区の空き家率はかなり優秀な数値で推移。
  6. 京急本線の利用で品川駅、横浜駅へのアクセスは良い。
  7. 待機児童数ゼロを継続中。今後も期待できる。
  8. 犯罪発生件数は減少傾向。住民の定住意向は80%。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

※横浜市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

「横浜市港北区」の不動産投資を分析

「横浜市港北区」は不動産投資に適した地域か?

今回は「横浜市港北区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

横浜市港北区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では港北区の地域情報から見ていきましょう。

横浜市港北区の概要、特性

 

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市港北区の平成25年の空き家率は10.0%となり、横浜市平均:10.1%、神奈川県の平均:11.2%よりも低い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:10.1%(13190戸)
平成15年:10.1%(14740戸)
平成20年:9.6%(15710戸)
平成25年:10.0%(17890戸)

横浜市港北区の空き家総数は年々増加してきましたが、空き家率は概ね10%前後で推移してきました。

また横浜市では、空き家の維持管理や相談対応のみならず、空家の流通促進・利活用といった積極的な取り組みがスタートしています。

そのため今後の横浜市港北区の空き家の状況にも期待できるかもしれません。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では横浜市港北区は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)と実際に横浜市港北区に住んでいる区民の意識調査の結果も参考にして、横浜市港北区の暮らしやすさも確認していきましょう。

まずは犯罪件数。

港北署の犯罪件数の推移となります。

平成12年:7704件
平成17年:5542件
平成22年:3437件
平成25年:2316件
平成26年:2494件
平成27年:2535件

上記のように、横浜市港北区の刑法犯認知件は年々減少していることがわかります。

平成12年と平成27年を比較すると、マイナス5169件(67%)、約1/3まで減少していることがわかります。

これは横浜市港北区が地域の防犯活動の支援や防犯環境の整備といった防犯対策に取り組んできた成果と言えるでしょう。

また平成24年度港北区区民意識調査の定住意向について、

「住み続ける:27.2%、たぶん住み続ける:43.9%」の合計:71.1%、

「移転する:7.0%、たぶん移転する:7.8%」の合計:14.8%となりました。

7割以上の方が港北区への定住を望む回答をしています。

そして「治安の良さ」を理由とした回答は、全体の5位となっています。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:101人
平成24年度:28人
平成25年度:0人
平成26年度:3人
平成27年度:3人
平成28年度:2人

平成25年度に待機児童ゼロを達成後も横浜市港北区の待機児童数は低い水準で推移しています。

これは横浜市の待機児童対策の成果と言えるでしょう。

しかし平成24年度港北区区民意識調査の定住意向の理由に「子育てや教育環境が良いから」と回答されている方は、8.7%(11位)と決して高い数値ではありません。

また港北区に実現して欲しい業務として「子育て不安の軽減などの子育て支援」と回答された方は、17.6%となりこれは全体の3位となっています。

横浜市の待機児童対策は全国的にも進んでいますが、さらなら横浜市港北区による子育て支援を区民は望んでいることが伺えます。

横浜市港北区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市港北区の地価は、神奈川県内6位、全国52位となっています。

最高坪単価は1991年の325.0万円でしたが、2016年は36.2%程度の117.6万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

横浜市港北区の地価はバブル崩壊後しばらく下降が続きましたが、2007年(8.05%)、2008年(8.52%)の2年間は上昇となりました。

しかし2009年(-7.13%)、2010年(-5.11%)、2011年(-2.21%)、2012年(-0.84%)、2013年(-0.04%)の5年間は再び下げに転じました。

またここ最近の動向を見ると、2014年(2.88%)、2015年(2.29%)、2016年(0.52%)と3年連続で上昇となっています。

地域別の動向を見ると、下記の通りとなります。

上昇したエリア

菊名(4.63%)、日吉(2.90%)、岸根公園(2.12%)、大倉山(1.85%)、日吉本町(1.79%)、新羽(1.33%)、小机(0.77%)、北新横浜(0.53%)

下降したエリア

新横浜(-3.13%)、高田(-1.74%)、妙蓮寺(-1.45%)、綱島(-0.41%)

エリア別動向でも上昇したエリアが多くなっています。

またエリア別の地価(坪単価)を見ると、最高値:265.6万円(新横浜エリア)、最安値:72.3万円(小机エリア)となり、その差は193.3万円(3.67倍)となります。

しかし、新横浜エリアの地価が飛び抜けているため、2位以下の地価を見ると2倍以内となっています。

そのため横浜市港北区の地価は、エリアによる格差は少ないと言えるでしょう。

賃料相場

では横浜市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:9位
1LDK~2DK:7位
2LDK~3DK:9位
3LDK~4DK:10位

地価の6位と比較すると、すべての間取りが下位のランクとなります。

しかし間取りによる差はなく、すべての間取りがベスト10位内にランクインしています。

横浜市港北区の交通・アクセス

では横浜市港北区の電車状況はどうなっているでしょうか?

横浜市内には12の駅あり、JR(横浜線・東海道新幹線)、横浜市営地下鉄ブルーライン・グリーンライン、東急東横線、東急目黒線の利用が可能です。

JR横浜線:新横浜駅、菊名駅、小机駅

JR東海道新幹線:新横浜駅

横浜市営地下鉄ブルーライン:新横浜駅、岸根公園駅、北新横浜駅、新羽駅

横浜市営地下鉄グリーンライン:日吉駅、高田駅、日吉本町駅

東急東横線:菊名駅、日吉駅、大倉山駅、綱島駅、妙蓮寺駅

東急目黒線:日吉駅

複数路線が利用できる駅は新横浜駅、日吉駅、菊名駅となります。

 

横浜市港北区の人口推移

 

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市港北区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:341733人、2016年:344261人、2017年:346860人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1995年:277956人
2000年:291779人
2005年:308123人
2010年:325659人

1世帯あたりの人員

1990年:2.56人
1995年:2.37人
2000年:2.28人
2005年:2.20人
2010年:2.14人
2017年:2.10人

1994年に都筑区に北西部地域が編入された横浜市港北区の人口は、編入以降も増加を続け2017年現在に至ります。

2017年と1990年の人口を比較する約6.9万人(19.9%)と大きく増加してきたことがわかります。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの横浜市港北区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:348322人
2025年:351357人
2030年:351802人
2035年:349690人
2040年:345110人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:11.4%→10.5%→9.7%→9.3%→9.0%
生産年齢人口:67.0%→66.5%→64.9%→62.0%→58.6%
老齢人口:21.6%→23.0%→25.4%→28.7%→32.4%

増加を続ける横浜市港北区の人口は、2030年がピークに予測となり、以降は減少傾向となります。

2020年と2040年の人口を比較すると3.2千人(1%)程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。

次に横浜市港北区の将来人口を見ていきましょう。

横浜市港北区の将来人口※2035年までの5年毎

2020年:352,538人
2025年:361,791人
2030年:370,003人
2035年:376,948人

年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎

年少人口:12.5%→12.2%→11.8%→11.1%→10.6%→10.5%
生産年齢人口:70.8%→68.6%→67.9%→67.9%→66.7%→64.2%
老齢人口:16.7%→19.2%→20.3%→21.1%→22.7%→25.2%

横浜市港北区の将来人口は、2035年時点も増加が続く予測となっています。

また人口も社人研よりもかなり多い数値での動向が見込まれています。

横浜市港北区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:2030年をピークに減少に転じる。以降は緩やかに減少

横浜市港北区のデータ:2035年時点も増加傾向。さらに社人研よりも多い人口で推移。

横浜市港北区の人口は今暫く増加傾向が続く予想となっています。

そのため、横浜市港北区が2040年までに人口問題に直面する可能性はかなり低いと考えられます。

ただし、少子高齢化と核家族化は進行し、高齢者の単身世帯、二人世帯の増加が見込まれています。

また今後、横浜市による人口対策への取り組み始まるでしょうから、今後の横浜市港北区の人口動向に期待してみてはいかがでしょうか。

不動産投資と交通

では横浜市港北区の交通に関してはどうでしょうか?

横浜市港北区はJRと私鉄の利用で渋谷駅、横浜駅へのアクセスは良いと言えるでしょう。

新横浜駅から横浜駅まで8分程、菊名駅から渋谷駅まで20分ほどですので、通勤や通学に非常に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

横浜市港北区の神奈川県内でのランキングは地価は6位、平均賃料は7位(~10位)となります。

地価よりも賃料はやや順位は下となりますが、間取りによるバラツキもなく、バランスが取れていると言るでしょう。

また最近3年間の地価の動向は横浜市港北区全体、地域別のどちらをみても上昇傾向にあると言えるでしょう。

横浜市港北区は新横浜エリアを除くとエリア毎の地価に大きな差はありませんが、新横浜駅周辺で4~500万円/坪以上、日吉駅周辺で300万円/坪程度と高値での取引が確認できています。

横浜市港北区の不動産投資

以上、横浜市港北区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると横浜市は・・・

  1. 横浜市港北区の人口は、しばらく増加が続く。
  2. 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. 新横浜駅周辺の地価は突出して高い。
  4. 横浜市港北区の地価は緩やかな上昇傾向。
  5. 空き家率は平均的な数値。積極的に空き家対策に期待。
  6. JRと私鉄の利用で渋谷駅、横浜駅へのアクセスは非常に良い。
  7. 待機児童数は一桁で推移。今後に期待。
  8. 犯罪発生件数は減少傾向。住民の定住意向は7割程度。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

※横浜市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

浴室を選ぶときのポイント

浴室を選ぶときのポイント

 

浴室を選ぶときのポイントはいくつかありますが、まずは浴槽のサイズからみていきましょう。

というのも、体の大きな人が小さな浴槽を選択したのでは、毎回の入浴が窮屈になってしまいます。

自分の体に合った大きさ、またご家族で入浴されるのであればそのスペースも含めて考えた浴槽のサイズにするべきです。

あとはメーカー、浴槽そのもののタイプ、壁の柄、シャワーなど細かなところも見ていきたいものです。

ドアや窓の位置なども重要になってきますので、忘れないようにしておきたいものです。

基本になるのが、実際にお風呂に入る人が使いやすいかどうかを考えることです。

さらに使いやすさにプラスして安全性などの面にも気をつけることで、高齢になってからも安心して使っていくことができるでしょう。

便利な機能

一日の疲れを取ってくれるお風呂ですから、浴室は快適な空間にしておきたいものです。浴室をより快適な空間にしてくれる便利な機能についてご紹介していきましょう。

まずは浴室乾燥です。

入浴中は湿気だらけとなってしまう浴室ですので、浴室乾燥の機能を活用すれば湿気のストレスも軽減できるでしょう。

また湿気が多いと、カビなどで浴室そのものの見栄えも悪くなってしまうものです。完全にカビを防ぐことは難しいでしょうが、浴室乾燥でかなり改善されるでしょう。

また寒い時期には暖房機能もあるといいでしょう。

浴室が寒いままいきなりお湯につかると、体にも負担がかかります。ヒートショックは特に高齢者には危険ですので、暖房機能を設定して対策しておくと良いでしょう。

他にもボタンひとつで排水できるような機能もありますし、浴室内でミストを楽しめるような機能もあります。

 

こだわるポイント

続きまして浴室のこだわりポイントとして、「窓」があげられます。

窓は大きければ大きいほど露天風呂のような開放感を気持ちを味わうことができますし、窓をあけることで換気もしやすくなります。

もちろん場所によっては外から丸見えになる可能性もありますので、すりガラスやブラインドをつけるなどの対策を考えながら浴室の窓について検討していきましょう。

次に壁紙や天井、床のデザインです。

浴室というと白を基調としたイメージがあるかもしれませんが、実際にはいろいろなデザインを選ぶことができます。

素材はもちろん、カラーや柄なども好きなように選んでいきたいものです。選択次第では高級感溢れる浴室を完成させることもできるのです。

そして、シャワーや鏡といった浴室内にあるアイテムのデザインや機能性にもこだわりたいものです。

使いやすさはもちろんですが、デザインにもこだわることによって浴室内の雰囲気もガラリと変わってきます。

修理よりもお得!給湯器の交換は光熱費削減のチャンス! 

毎日使う給湯器、『ある日突然使えなくなった』という話をよく耳にしますが、実は給湯器は故障する前に前兆があります。

買い替えよりも修理費用が安く済むと考える方は多いですが、実は新しいものへの買換えの方が安く済むことが多いのです。

そんな給湯器の知っていそうで知らない交換時期を知らせる故障の兆候や、知って得する給湯器交換の費用相場などをお伝えします!

給湯器の寿命と故障のサイン

給湯器の寿命は10年から15年

給湯器の寿命は10年から15年と言われています。家族の人数が多くお風呂などお湯を使う回数が多いと、給湯器の寿命は短くなります。

実際『お湯を使う量が他の家庭より多いか少ないか』は家族の人数やガス代・水道代を比べてみて多ければ、給湯器もたくさん使っているということになります。

しかし給湯器の使用頻度がいくら多くとも、10年は十分使えるように作られています。

給湯器が壊れる前の予兆

給湯器が突然使えなくなったということは少ないようで、故障する前に現れる前兆がいくつかあります。

お湯の温度が急に緩くなったり熱くなったりする

給湯器の故障の前兆として一番よく聞かれるのは、急なお湯の温度変化です。

温度調整を変えていないのに、緩くなったり熱湯に近い熱いお湯が出てくることもあります。

洗い物をしている時よりも、シャワーなどでこのような現象が起こりやすいです。

いつもよりお湯がぬるい気がする

給湯器は比較的冬に故障することが多いようです。

「外の温度が下がっているからお湯の温度も低くなるのか」と思い過ごしが起こりやすいのですが、給湯器の故障の前兆は温度変化に続いて、いつもより『お湯がぬるい』ということを感じることも多くあります。

給湯器から小さなボンッという音が聞こえる

故障前や寿命による不具合も含めて、通常の給湯器の運転音とは違う『ボンッ』という小さな爆発音のような音がする場合があります。

給湯器が上手にガスを燃やすことができず起こる音で、給湯器を使っている時にガスの匂いがしたりするときもあります。

その際は火災の危険もあるので、なるべく早く使用を中止しましょう。

給湯器から黒煙が出る

小さな爆発音もガスが上手に燃えていないために起こる異音ですが、その症状を放置しておくと黒煙が出ることがあります。

もちろん、火災の可能性もあるので十分な注意が必要です。

でも、お風呂に入っている時に給湯器を見ることは難しいですよね?

『給湯器の調子が悪い』と思ったら、お湯を出した状態で給湯器の確認をすることをおすすめします。

そして、黒煙でなくとも煙が出ている場合は、ガスが上手に燃えておらず、一酸化炭素が発生してしまうケースがあります。

一酸化炭素は無臭のため、気づかず中毒症状を起こして最悪の場合死に至ることもあります。(煙には要注意です!)

給湯器交換費用の目安

給湯器の小売希望価格と販売価格の相場

給湯器の価格もピンキリです。

追い炊き機能や給湯するパワー、省エネを意識したエコジョーズなどの商品を選ぶかによって変わります。

更に暖房機能の有無で値段は高額になっていきます。

給湯器のメーカー小売価格

ミニマム給湯器

給湯器とリモコンがついた一番ベーシックなもので、18万円ほどが相場です。

高いものでも20万円ほどで給湯器の交換が可能です。

省エネ給湯器

給湯器とリモコンが付いているシンプルなもので、省エネ給湯器の場合32万円~40万円ほどです。

省エネ給湯器は追い焚き機能が付いているものが多く、暖房機能がついたモデルであればプラス5万円で購入できます。

販売店で交渉するのが一番安上がり

給湯器のメーカーとして有名2代メーカーはリンナイとノーリツです。メーカーは小売価格から値引きをすることは『ほんの気持ち』程度で、値引きがない場合もあります。

しかし、大手家電販売店や街の給湯器を取り扱う業者などは、問屋やストック在庫なども抱えていることから、7割以上の値引きが可能な給湯器の提案をしてくれることが多いです。

最新モデルでも旧モデルでも給湯器の機能は大きく変わらないと思われる方は、販売店や業者から購入するほうがコスパはいいと言えます。

給湯器の取付工事はいくらかかる?

給湯器の取付工事の相場は、同じ給湯器のタイプから同じ機能性の給湯器への買い替えで取付を行う場合、「給湯器のメーカーに依頼しても、「大手の家電販売店」でも、取付費用はあまり変わりません。

給湯器の取付工事は3万円から4万円が取付工事にかかる工賃の相場です。給湯器の取付工事は作業項目が多いため、これ以上安くなるケースは少ないといえます。

具体的な作業工程として、給湯器の取付工事があり、その後、給水装置の繋ぎ作業、給湯した湯を繋ぐ作業が行われます。

その後は室内作業が一旦入り、リモコンの取り替え作業を行います。そして最後にガス栓との連結作業を行い点火などのテストで作業は終了です。

取り外した給湯器の廃棄も取付業者が行うので、処分費用の心配はいりません。

全て業者にお任せできるので、取付工事費用3万円から4万円は、決して高くないと言えます。

ただ、長期間の保証がサービスで付いているのか、付いていないのかによって多少金額は変わっていきます。

この保証サービスの有無などは、作業前の見積もり書や作業工程表などに記載されているので必ず確認をしてくださいね。

給湯器修理費用の目安

給湯器の部品があれば修理可能

給湯器の部品に関して、生産終了後も部品を確保しておく決まりがメーカーにはあります。

10年以上使用した給湯器の部品の取り寄せは難しく、部品が欠品しているため修理の依頼ができないことがあります。

また、小さな部品でも高額になるケースがあります。

年数によって修理、交換の判断を

給湯器修理の依頼では、他の電化製品と違い出張点検を無償提供しているメーカーはなく、必ず出張点検費が掛かります。

出張点検費用に関しては2000円以上だと考えておく必要があり、メーカーの事業所から遠い場所への出張点検は金額が高くなってしまいます。

特に地方に住んでいる方は、自宅とメーカー事業所の場所がかなり遠い場合や、事業所自体が県外にしかない場合があります。

そのため、使用して10年以上経っている給湯器の出張点検の依頼をするのであれば、修理を考えず買換えをしてしまったほうが、効率よく、費用も抑えることができます。

無料で相談できる業者がほとんどなので、心配な方は、ぜひ無料相談サービスを利用してみましょう。

給湯器の故障を自分で直す方法

故障していないのに「給湯器の故障と勘違いをして点検依頼を出してしまう…そんな失敗談も少なくありません。

念のため、依頼前に確認することをおすすめします。

給湯器の故障ではない場合

ガスコンロが問題なく使えているかを確認してみましょう。

普段通り使えるのなら、ガスメーターの自動安全装置の誤作動かもしれません。

全てのガスの使用を中止してガス栓を閉栓したあと、ガスメーター付近でガス臭などを感じなければ、ガスメーターの「復旧ボタンを押して、3~5分時間をあけて給湯器を再度つけてみましょう。

外気温が低く給湯器が凍結し始めている場合

外気の温度により給湯器本体が凍結し始めている状態で運転し続けると故障しやすくなります。予め給湯器が凍らないように断熱材を巻くなどの対策をする必要があります。

凍結しているのにも関わらず給湯器を運転させ続けると、配管の破裂や水漏れによる漏電が起こり、修理費用が非常に高額になってしまいます。

見積時の注意点

工事費用の内訳を相場価格と比べてみましょう。

<工事費用の相場>

◯取付工事費:12000~15000円

◯給水結び:7000~9000円

◯給湯結び:7000~9000円

◯リモコン替え10000~12000円

◯ガス結び替え10000~12000円

◯その他:廃材修理費用や点火確認・出張費などが高額にならないかも確認しましょう。

給湯器の費用はアフターサービスも含めて要検討

メーカーで購入した場合はメーカー保証が付いていますが、販売業者がストックで持っているものなどはメーカー保証がなく、販売業者も保証サービスを提供していない場合があります。

保証の面でも給湯器の取付費用と同じくらい注意深く確認し、質問することが大切です。

格安で給湯器の取付をしている業者などは取付に対する保証期間などを設けていないこともあり、保証期間があっても非常に短く3ヶ月ほどしかないものもあります。

アフターサービスが充実している給湯器の取付業者は、交換をしてから10年ほどは故障やトラブルの際に強い味方になってくれます。

次回買換えの際も安心して交換できるため、長い目で給湯器の交換や取付は検討すべきだと言えます。

90%オフなど安すぎる販売業者に注意

給湯器の工事内容の見積もり書には見慣れない単語が多く出てきます。

わからないことはしっかり質問をして、納得した上で依頼をすることが失敗やトラブルを避けるコツです。

給湯器の販売業者や電化製品の量販店など、定価が同じ商品でも数万円も販売価格に差があるものがあります。

その理由は、給湯器の販売数により仕入れ値が変わるからです。

安すぎてもここまで安くできる理由があれば納得ですが、90%以上の値引きがある業者は注意が必要です。高額な追加費用を請求されたケースがあります。

基本的には30%~80%の割引が多く、施工数が多くて割引率が大きい、保障サービスを提供している業者がおすすめです。

給湯器交換で光熱費を削減

光熱費が約1割以上安くなる

給湯器も他の電化製品同様、年々省エネ化が進んでいます。エコジョーズなどの給湯器の省エネ化は従来の給湯器以上に進んでおり、年間で1割以上光熱費を下げることができます。

どうしても給湯器の交換を『1円でも安く済まさなければならない』という方以外はエコジョーズがおすすめです。

給湯器本体の値段に価格差はありますが、従来の給湯器の値段差は遅くとも1年半~2年で取り返すことができるため、その後の寿命が来るまで10万円以上の節約が可能なのです。

現在の給湯器は熱効率が向上したことにより、ガスの使用量も具体的な数字で12%ほど減らすことができています。

これは単純に『12%分のガス料金を減らすことができる』という意味なのです。

更に最近では、エコキュートのヒートポンプで沸かしたお湯を貯めて、瞬間的にお湯を作ることができるハイブリッド型の給湯器が登場しています。

キッチンなどには貯めておいた『エコキュートのお湯』、お風呂などの大量のお湯が必要な場合は『エコジョーズがサポートに入る』というハイテクな給湯器も登場しています。

暖房付きの給湯器にした場合、寒い日に素早く温めるパワーはエコジョーズが力を発揮し、適温を維持させるのにエコキュートのヒートポンプで貯えているお湯を活用するため、光熱費をさらに下げることができます。

さいごに

給湯器の買い替えはメーカーへ依頼するよりも販売店の割引率が大きく、取付工事の相場は3万円~4万円でどのメーカーも大差はないため『保証と本体の割引率』を重視して選びましょう。

10年ほど経過した給湯器の場合は、高額修理をするよりも新型給湯器に交換して光熱費をグッと抑えるという考えが最善です。

そして、この機会にガス代を「クレジットカード払い
に変更してみましょう。クレジットカードのポイントが付き、キャッシュバックポイントを数千円単位で受け取ることができます。

給湯器の交換で「快適」と「節約」のどちらも叶えることができますよ。

植木屋の相場はいくら?庭木の手入れでお困りの方へ

植木屋の相場を調べる際に役立つ基礎知識と、あなたにピッタリな業者を選ぶためのヒントをご紹介します。

「庭が荒れていて恥ずかしいけど、一人で庭木の手入れをするのは無理」

「遠方に住んでいる高齢の親が庭の手入れをできなくなった」など、庭木に関するお悩みはさまざまです。

「職人=高額」というイメージがある植木の剪定や庭木のお手入れですが、手入れをしないとご近所トラブルのきっかけにもなってしまいます。

知っていると得をするお役立ち情報をご紹介します。

植木の手入れが必要な理由

「まだ大丈夫」と植木の手入れを先延ばしにしていると、どんどん庭がジャングル化していきます。

荒れた庭に見慣れてしまい放置を続けると、どこから手を付けてよいのかわからないくらい大掛かりな作業が必要になってしまいます。

どんな変化が起きるのか、具体的にみていきましょう。

外観の印象が悪くなる

手入れをしない植木は、グングンとさまざまな方向に枝を伸ばし、葉を生い茂らせます。

適度に剪定をしていれば耐えられそうな雨風や雪などに耐えることができず、枝が折れてしまい、そのダメージで木が弱ってしまったり、一部が枯れてしまうこともあります。

また、このような状態になると、落葉の季節には大量の落ち葉で地面が覆われて、ますます庭の印象を悪くします。

近隣への迷惑

植木や草花の手入れをしないと、あっという間に敷地やフェンスの外にはみだしてしまうくらいに成長します。

枝が歩行者の邪魔になったり、見通しが悪くなるのでドライバーにとっても危険な場所になってしまいます。

フェンスやブロックを挟んで隣に家がある場合は、落ち葉や枝、雑草や草花の種が隣の敷地内に入ってしまうので、気まずい雰囲気になったり、苦情が届くかもしれません。

対応が遅くなるほどコストがかかり、近隣住民とのトラブルに発展する可能性も高くなります。

植木屋の相場

植木屋の料金体系は大きく分けて3つのタイプがあります。

お庭の状況に合わせて選ぶことで、かなり費用を抑えることができます。ただ、金額だけで選んでしまうと割高になるケースもあるので、注意が必要です。

日当制の相場

日当制の料金の計算方法は「植木職人の人数×日数」です。

1日、1人当たり15,000円から30,000円が相場になっています。地域や職人の熟練度によって料金に差があります。

時給制の相場

時給制の料金の計算方法は「植木職人の人数×作業時間」です。1時間、一人当たり2,000円から3,000円が相場です。

※注意※

日当制、時給制で依頼する場合は、職人の腕次第でトータルの日数や時間が大きく変わります。日当や時間給が高くてもスピーディーに終わらせてくれるベテランの職人スタッフもいます。

反対に、「以前他の業者に頼んだ時は1日で終わった作業が3日もかかった」「2人お願いしたのに作業が進むのが遅い」など、安さを前面に出してアピールしている業者でも、最終的には割高になってしまったというケースもあります。

日当制、時給制で依頼する場合は、何人で、何日、何時間で終わりそうなのか、見積時には予定を確認すると安心です。

単価制の相場

単価制は、1つ1つの作業料金が決まっているのが特徴です。お願いしたい箇所が決まっている方にとっては、わかりやすい料金システムです。一般的に、作業時間が長引いてしまった場合でも追加料金は発生しません。

単価制の場合「高さ3m」を基準に料金が高くなる業者が大半です。庭木が家の軒下の高さを超えている場合は3m以上の可能性が高いです。2階の窓付近まで高さがある場合は、5mを超えている可能性があります。

生垣剪定の単価

1m未満 800円前後
2m未満 1,300円前後
3m未満 2,300円前後

※幅1mあたりの単価です。3mを超える生垣の場合は、個別見積になる業者が多いです。

植木剪定の単価

0.5m未満 800円前後
1m未満 1,500円前後
3m未満 3,000円前後
5m未満 6,000円~7,000円前後
7m未満 15,000円~17,000円前後

※地方にいくほど安く、都心に近いほど高い傾向にあります。7m以上の剪定については価格差が大きいので個別見積で確認してください。

※落葉樹(冬に葉を落とす木)と常緑樹(一年中葉が茂っている木)で剪定費用が変わる業者もあります。常緑樹の方が落葉樹よりも500円程度剪定費用が高くなります。

その他の費用

出張費(交通費)、駐車場代、諸経費、ゴミ処理費用が加算されることがあります。

枝葉や木くずは必ず出るゴミなので、日当や時給に含まれているか、見積の時点で確認することをおすすめします。

ゴミ袋の枚数や軽トラックの台数によってゴミ処理費用が変わるので、ゴミ集積所やゴミ処理センターに自分で運べるゴミは自分で処理した方が費用は安くなります。

植木の剪定時期

庭木の種類によって最適な基本剪定と軽剪定の時期が決まっています。

木に負担がかかる時期に剪定をすると、木が枯れたり、花が咲かなくなることがあります。

常緑樹

基本剪定 5月~6月

軽剪定 9月~10月

例:サツキ、サザンカ、キンモクセイ、ユズリハ、ソヨゴ、ナンテン

落葉広葉樹

基本剪定 11月~2月

軽剪定 7月~8月

例:ハナミズキ、モミジ、ヤマボウシ、アオハダ、アオダモ、ヒメシャラ

常緑針葉樹

基本剪定 4月~5月

軽剪定 10月~11月

例:ゴールドクレスト、コニファー、マツ、スギ

基本剪定と軽剪定では、剪定の目的が違います。庭木のお手入れは、年に2回が理想と言われています。

ただし、今現在庭が荒れていて困っているという方も、真夏の基本剪定は避けてください。木が弱りやすいので、病気になる可能性があります。

時期や庭木の成長に合わせた剪定法があるので、庭木や庭全体の状況を伝えてプロに相談することをおすすめします。

雑草対策

不揃いで伸び放題の庭木と雑草だらけの状況が重なると、マイホームの外観は台無しです。つる性の雑草は放置すると外壁やフェンスを伝ってどんどん成長。木質化すると抜くのも大変です。

球根や花粉で増える雑草も、球根や根から排除しないと、あっという間に庭中に生えてしまいます。雑草の生命力は強いので、駆逐されて大切な植物が消えてしまうこともあります。

庭中が雑草で覆われてしまうと、自分で雑草を抜いてゴミに出すということも現実的ではなくなります。今日はここ、明日はここ、とエリアを決めて除草をしても、全て終わるころには雑草が元通り。。。なんてことも珍しくありません。

素人の除草とプロの除草はテクニックが違います。植木の剪定と草抜きを一度にお願いできる業者もあるので、一人では無理だと感じたら雑草についても相談してみましょう。

コストを抑えたい方には、シルバー人材センターや除草作業を提供している便利屋などの代行サービスがおすすめです。

さいごに

近年では「仕事や家族のことが忙しくて庭の管理ができない」という働き世代のお悩みが増えています。

また、「体力的に厳しい」「頼める人がいない」という高齢者の声も年々増えています。

庭が荒れると、自分たちだけの問題ではなくなり近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。

「庭が荒れている」と感じたら、早めの対処を検討してください。早ければ早いほど、費用を抑えることができます。成長が早い庭木の中には1年で1m以上伸びるものもあります。

植木屋の相場を参考に、お悩みに合った業者を見つけて、スッキリ整った庭を取り戻してくださいね。

整えるだけではなく「これからは手がかからない庭にしたい」という要望にも、快く庭木のプロが答えてくれますよ。

トイレのつまり修理を業者に安く依頼する方法

トイレのつまりトラブルで緊急事態発生中の方!

「どこでも同じ」とトイレのつまり修理を適当に選んだ業者に頼むと損してしまう可能性がありますよ。

追加費用が高額で大失敗をした私の体験をもとに、トイレのつまり修理を業者に少しでも安く依頼するためのポイントをご紹介します。

 

自分でトイレのつまりを直す方法

「えーっ!流れない!水が溢れちゃったらどうしよう!」

今まさに緊急事態という方も、少し落ち着いてこれから説明する方法をまずは試してみてください。

トイレのつまり修理を業者に頼まなくても解決できるかもしれません。

準備

・プラグを抜く
・電源を切る
・止水栓を閉じる

今の状態よりも水を増やさないための対策です。

この作業を忘れると床に汚水が溢れる可能性があるので注意してください。

・ラバーカップ
・空のバケツ(ない場合は汚水や汚物を入れるケースなどを用意)
・水入りバケツ(ペットボトルでも代用可)
・大きめのゴミ袋(複数枚あると安心)
・新聞紙、捨てても良いタオルや衣類
・ゴム手袋(ない場合は小さいゴミ袋で代用)
・割りばしや汚物を取り出すためのもの

緊急事態なので全部揃わないかもしれません。そんな時は代用品でチャレンジしましょう。

作業

作業その1

今見えている取り除けそうなトイレットペーパーや汚物、固形物を空のバケツに取り出します。

バケツの汚れが気になる方は、大きめのゴミ袋をバケツの中にセットしておきましょう。

便器の中に水が多い場合は、水を汲みだして水位を下げてください。

作業その2

ラバーカップを隙間ができないように便器のくぼみ(排水口)に固定します。

ゆっくり押し当てて、一気に引き抜きます。2の作業を繰り返します。

※固いトイレットペーパーや便がつまって1の作業が難しい場合は、40度から50度程度のぬるま湯で柔らかくするとトイレのつまりを解消できる可能性があります。

出来るだけ高い位置からぬるま湯を流し込んでください。

この時、熱湯は絶対に便器に流さないでください。便器破損の原因となります。

作業その3

便器に高めの位置からバケツやペットボトルの水を流し入れます。便器から水が溢れないように気を付けてください。

目に見えない部分にも汚物が詰まっている場合は、便器から汚水が溢れる可能性もあります。

「大量の水を流さないこと」「勢いよく水・ぬるま湯を流し込むこと」がポイントです。

1から3の作業でトイレのつまりを解消できない場合は、ワイヤーブラシや高圧洗浄機などの専門道具が必要になり、便器の取り外しや下水管の確認など、専門知識がないとより状況を悪化させてしまう可能性が大きくなります。

業者に依頼すると費用がかかってしまいますが、破損させてしまうと桁違いの修理費用がかかるので、「自分では無理」「直す自信がない」と思ったらトイレのつまり修理の専門業者に問い合わせてみましょう。

異物を流していないのにトイレが詰まるケース

いつも通りのトイレットペーパーの量、何かをトイレに落とした覚えもない…。こんなトイレのつまりトラブルは、トイレ修理のプロ、専門業者に早めに修理を依頼しましょう。

放置すると、便器・タンク・部品・床・給水管など、修理が必要なところが増えて高額な費用がかかってしまいます。

見えないところで何が起きているのか、いくつかトイレがつまる例をご紹介します。

子供が異物を流した

おもちゃのブロックやぬいぐるみなど、親が見ていない時に誤って流してしまうことがあります。自分では取り出せない奥の方に詰まってしまっているので専門業者にお任せしましょう。

ボールペン、ふた、洗濯ばさみなど、大人でも知らない間に落としてしまうケースもあります。

最近なくしたものがあるなら、トイレの中かもしれませんよ…。(怒られるのが怖いから黙っていた、なんてことも多いそうです)

普段の習慣

トイレットペーパーではなくティッシュペーパーを流していたり、猫砂をトイレに流している場合、見えないところで固まっている可能性があります。

水に溶けにくい性質のものを流す習慣がある方は疑ってみましょう。

排水マスのトラブル

「ゴボゴボゴボ」「ゴッゴッゴッ」と変な音が聞こえる場合は、排水マスのトラブルが考えられます。

こちらも早めの対処が必要なケースです。悪臭など、ご近所に迷惑をかけてしまう可能性があります。

尿石のこびりつき

尿に含まれる尿素が固まると尿石に変化します。トイレを何年も使っていると配管に尿石がこびつき、配管が狭くなるため水の流れが悪くなります。

薬剤で除去できる場合もありますが、すでに長期間、尿石除去をしていなかったという方は、業者に修理をお願いしましょう。

「見える」トイレのつまりトラブルよりも「見えない」トラブルの方が緊急の対応が必要な場合があります。

・水の流れ方がおかしい
・少し水漏れしている
・いつもと違う音がする
・臭いが気になる

少しでも「おかしい」と思ったら、賢く業者を選んで少しでも安く修理を依頼するために準備を始めましょう。

業者に安くトイレのつまり修理を依頼する方法

「トイレのつまり修理」といっても、業者によって修理費用はさまざまです。

同じような作業なら、少しでも安く依頼したいですよね!

次は、業者選びのコツを見ていきましょう。

複数業者の費用をチェック

・検索したら一番上に出てきたから
・たまたま家にチラシがあったから

このような理由で業者を選んでしまうと「高い」業者に頼んでしまう可能性があります。

特にWEB上で探す場合は、トイレ修理業者が広告費を払って上位に表示されているケースも多いので、「遠方で出張費が高額」「他の業者の方が安かった」ということがよくあります。

お住いの地域に対応している業者2~3社の情報をチェックすることをおすすめします。

数千円以上お得になることがあります!

「〇〇〇〇円~」に注意

「安いところ見つけた!」とつい飛びついてしまうのが「〇〇〇〇円~」と表記している業者です。

最低価格しか明確にわからないので、トータルでいくらかかるのか、依頼時に確認する必要があります。

また、最低価格の内容も業者によって違いがあります。ここで大きな差がつくので、基本料金内の作業内容を確認してください。

出張費と時間外対応の費用

修理業者の住所と、依頼したい時間によっては営業時間外(早朝・深夜)の料金を確認しましょう。

「〇〇市対応」と書いてあっても、近くに会社が無く遠方からの出張になる場合があります。

一番良いのは自宅の近くの業者に依頼することですが、ない場合や高い業者しか見つからなかった場合は「出張費無料」や「出張費が安い業者を探しましょう。

トイレのつまりトラブルは日中に起きるとは限りません。割高にはなりますが、緊急を要する場合は、早朝・深夜も対応している業者に依頼しましょう。

また、「今じゃなくても問題ない」という場合は、営業開始時間を待って依頼してもよいでしょう。

業者を待つ間の緊急の対処法

この記事の前半でご紹介した「自分でトイレを直す方法」を試してもトイレから水が溢れて止まらないなど、緊急の対処が必要な場合は、修理業者への申込時に必ず相談をしてください。

少しでも住まいへのダメージを減らすことができるかもしれません。

さいごに

毎日何度も使うトイレ。家族が多ければ多いほど使う頻度も多くなる。水が流れない・水が溢れたなんてトラブルは大事件ですよね。

そして、そのままにしておく期間が長いほど「トイレのつまり」は高額な修理費用がかかります。

自分で修理できるケースもありますが、十分な知識がないまま作業をしてしまい、部品が壊れて6万円も多く費用がかかってしまった人がいます。私です・・・。無理は禁物です!

さらに、出張費用と深夜料金で驚きの請求額になった苦い経験もあります。

焦っているときは、目立つところに表示されている金額に気を取られてしまうものですが、少し冷静になることができれば、安くトイレのつまり修理を業者に依頼することができます。

良い修理業者が見つかれば、もう少しで今の不安な気持ちから解放されます!焦らず、落ち着いて対処してくださいね。

住宅用太陽光発電の設置費用と売電収入の目安

住宅用太陽光発電を設置しても2019年以降は「儲からない」という噂がありますが、そんなことはありません。

太陽光発電システムの改良が年々進み、今では省スペースでもパワフルな発電ができるようになっています。

今回は、これから住宅用太陽光発電の設置を検討している方へ、住宅用太陽光発電の設置費用と売電収入の目安、補助金、2019年問題など、Q&A形式でよくある疑問に1つ1つお答えいたします。

ポイントを抑えて、賢く太陽光発電システムを導入しましょう。

住宅用太陽光発電の設置費用の相場

3kW~5kW程度の一般的な住宅用の太陽光発電の設置費用は、200万円~350万円が相場の目安になっています(2018年現在)。

住宅用太陽光発電の設置費用の見積もりを依頼して、A社の総額が230万円、B社が190万円だった場合、価格が低いB社の方がお得に見えますが総額だけで判断するのは危険です。

まずは一緒に、太陽光発電の価格を見る際に役立つ基本を確認していきましょう。

住宅用太陽光発電の設置費用の内訳は3つに分類することができます。

(1)部材代(太陽光パネル、架台、ケーブル、パワコンなど)

(2)工事代(人件費や足場の設置費用など)

(3)諸経費((1)(2)以外にかかる費用)

実際に見積を依頼すると、(1)(2)(3)の合計金額から「-2,230,000円」などと詳細がわからない「値引額」が記載されている見積書が届きます。

何がどのくらい安くなったのかが具体的にわからないので、業者の比較が難しいと言われる理由の1つになっています。

そこでおすすめなのが、見積書に記載されている「パネル型番」を確認して性能や価格帯を比較する方法です。

太陽光発電は、太陽光パネルを安く設置できたから得をするということではなく、今後どのくらいの電気を作れて、いくらで売ることができるのかを把握することの方が大切です。

大手メーカーの製品でもパネルの型番によって発電性能が大きく異なっているので、見積書が届いたら、メーカー、パネル型番、変換効率、kW相場単価を調べてみましょう。

変換効率は、高ければ高いほどたくさんの電気を作り出せることを意味しています。1kW当たりの相場単価と合わせて比較することで、予算にあったコスパの良い製品が見えてきます。

 

住宅用太陽光発電の売電収入はいくら?

再生エネルギーの売電制度には、「全量買取」と「余剰電力買取」の2つのタイプがあります。

全量買取の買取価格

全量買取制とは、太陽光発電システムなどにより発電された電気の全量を売電できる制度です。総出力が10kW以上と決まっているので、個人の住宅で採用されるケースはほとんどありません。

2018年度の売電価格は18円/kWhです。20年間、同じ価格で売電することができます。

余剰電力の買取価格

自宅で作られた電気を生活に使い、余った電気を売ることができるのが「余剰電力の買取制度」です。総出力10kW未満の住宅用太陽光発電の売電には「余剰電力の買取制度」が採用されています。

設置した年から10年間、同じ価格で売電することができます。

出力制御なしの場合、2018年度の再生可能エネルギー買取価格(調達価格)は10kW未満の住宅用で26円/kWhです。2019年度は24円/kWhになることが発表されています。

出力制御ありの場合、2018年度が28円/kWh、2019年度は26円/kWhになります。

出力制御とは、電力需要以上に発電量があった時、電力会社側で太陽光発電システムが発電しないように制御する制度です。

※出力制御対応機器の設置義務がある地域:北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県、福島県、新潟県、富山県、石川県、鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県、徳島県、香川県、愛媛県、高知県、福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県

2円の価格差がありますが、総合的にみると出力制御対応義務の有無による売電価格への影響はほとんどありません。

 

国の補助金がなくても損しない?

太陽光発電といったら補助金を思い浮かべる方も多いのではないでしょうか。

数年前までは「補助金がたくさんもらえたからお得に設置できた」という話を聞くことがあったと思いますが、国の補助金がなくなった今でも損をするということはありません。

国からの補助金は2014年度に終了していますが、都道府県と市町村では今でも補助金を支給している自治体があります。

ただし、各自治体の補助金は「予算」が限られているので、どちらか一方の補助金しか支給されないケースもあります。

予算を超えた自治体から順次補助金支給が終了しているので、住宅用太陽光発電の設置を検討している方は、補助金が支給されているうちに申し込むことを強くおすすめします。

1年ごとに売電価格が下がってきているので、補助金が支給されて売電価格が高い「今」が一番お得と言えます。

太陽光発電2019年問題で売電できなくなる?

2019年問題の対象者は2009年に設置した人なので、これから設置する場合はすぐに影響を受けることはありません。

先ほどお伝えした通り、余剰電力の買取制度は、10年間固定の価格で売電できる制度です。2009年にこの制度が始まったので、10年の満了を迎える設置者が初めてでるのが「2019年」になります。

2009年に10kW未満の住宅用太陽光発電を設置した場合、2019年以降は売電ができなくなるのか、それとも売電価格が下がるのかなど、様々な予測がされていますが、正式な方針の発表はまだされていません。

もし仮に10年目以降に売電ができなくなってしまったとしても、太陽光発電システムの寿命は20年以上と言われているので、今までと同様に電気を作り出すことはできます。

10年満了後の活用方法

(1)太陽光発電システム+蓄電池

蓄電池を使うことで、日中発電して使わなかった分の電力を夜間に使用することができるようになります。

太陽光発電システムと蓄電池を併用すると大幅に購入する電気の量を減らすことができるので、今後はさらにニーズが高まりそうです。

(2)太陽光発電システム+蓄電池+エコキュート

エコキュートとは、空気の熱でお湯を沸かす自然冷媒ヒートポンプ給湯機です。

深夜の電気代が安い時間帯にお湯を作るので、電気代を削減することができます。そして、停電や断水の時でもタンクから水を取り出すことができるので、防災対策としても一般的になっています。

太陽光発電システム、蓄電池、エコキュートの3つが揃っている場合は、自家消費率を98%にまで高められると言われています。

つまり、ほとんど電気を購入する必要がなくなるという大きなメリットがあります。

(3)売電先の見直し

10年の契約期間が終了すると、自由に売電先の小売電気事業者を選ぶことができるようになります。

大手の電力会社では今後の方針は未定となっていますが、今後は選択肢が増えることで魅力のある新しいサービスが生まれる可能性があります。

 

住宅用太陽光発電の設置時のポイントと注意点

初期投資をできるだけ抑え、性能の良いシステムでたくさん電気を作り、高く売るのが太陽光発電設置のポイントです。

総額だけで判断すると売電量に大きな差が出るので、メーカーだけではなく必ずパネル型番を確認してください。

WEBサービスの中には一度に複数の会社の見積もりができる便利なサービスもあるので、ぜひ見積書を比較してみてください。

そして、専門業者の中には「モニター価格」「工事代無料」「棟限定のキャンペーン価格」を強くアピールする訪問営業会社があります。

全てではありませんが、このようなセールストークの会社に依頼すると、相場よりも高額になる場合があるので注意が必要です。

住宅用太陽光発電システムは、一度購入すると20年以上使うことができる製品です。相見積りで納得の業者を選び、売電価格が高く補助金の支給がある今のうちにお得なエコライフをスタートさせましょう。